Niepewność związana z przyszłością rynków finansowych spowodowała ostrożniejsze podejście firm i instytucji do rozszerzania działalności i podejmowania strategicznych decyzji. Spowolnienie inwestycji deweloperskich pozwoliło zauważyć spadek stopy pustostanów, ale też stabilność stawek czynszów i wzrost aktywności na rynku najmu. Zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych największych miastach Polski, pomimo wstrzymania wielu planowanych inwestycji, oddano do użytku kolejne, nowe obiekty biurowe

Tekst: Judyta Marzec

Pierwszy kwartał 2011 roku przyniósł poprawę sytuacji gospodarczej. Zwiększenie inwestycji zagranicznych spowodowało wzrost popytu na powierzchnie biurowe wysokiej jakości. Szczególnie dotyczyło to rynku warszawskiego (w pierwszym kwartale podpisano umowy najmu na powierzchnię aż 198 tys. m2), choć w mniejszych miastach dał się zauważyć stosunkowo duży popyt na biura. Dużą aktywność najemców mogliśmy zaobserwować w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie.

Powierzchnie biurowe w kraju

Jak wynika z raportu „Marketbeat – rynek biurowy w Polsce” firmy Cushman & Wakefield, w I kwartale wolumen inwestycji na rynku biurowym wzrósł o prawie 400% w porównaniu z poprzednim kwartałem, do 486 mln EUR i stanowił 80% łącznych inwestycji w tym czasie. Wszystkie te transakcje zostały zawarte w Warszawie przez inwestorów zagranicznych, a największa transakcja dotyczyła nieruchomości firmy Europolis. W II i III kwartale 2011 roku można było zauważyć lekkie osłabienie popytu. Przy wyborze biur kluczową rolę odgrywała cena, a dopiero potem lokalizacja. Popularnością cieszyły się mniejsze biura o wysokim standardzie, ale umiarkowanych czynszach. W III kwartale 2011 roku wartość wszystkich transakcji zrealizowanych od początku roku wyniosła w sektorze biurowym ok. 818 mln EUR, a w samej Warszawie oddano do użytku prawie 60 tys. m2 powierzchni biurowej. Analitycy rynku biurowego szacują, że całkowity obrót w 2011 roku będzie wyższy niż w roku ubiegłym.

Największe transakcje na rynku warszawskim w 2011 r.
zakup biurowca Focus przez RREEF za ok. 117 mln EUR
zakup kompleksu Park Postępu przez Immofinanz za ok. 102 mln EUR
zakup budynku Zebra Tower przez spółkę Union Investment za ok. 76 mln EUR
zakup budynku Stratos przez Kulczyk Silverstein Properties za ok. 41 mln EUR
zakup Marynarska Point II przez SEB Asset Management za ok. 38 mln EUR


Dzięki dostępnym analizom widać większą ostrożność inwestorów w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Tylko stabilna sytuacja gospodarcza i zrównoważony popyt dają szansę na większe zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe i zmianę nastawienia inwestorów do Polski. Ekspert z działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, Anna Kwiatkowska, twierdzi, że na podstawie wyników z trzech pierwszych kwartałów 2011 roku, można zauważyć, że podaż powierzchni biurowej w Warszawie istotnie spadła i do czasu zmiany restrykcyjnego nastawienia banków do udzielania finansowania pozostanie na relatywnie niskim poziomie. Do końca III kwartału na rynek trafiło jedynie 21 budynków. Powierzchnia oddana do użytku w 2011 roku jest jedną z najniższych wartości odnotowanych do tej pory na rynku. Do końca września 2011 r. oddano 88 tys. m2, natomiast popyt brutto (wolumen transakcji) był stabilny i na koniec trzeciego kwartału osiągnął poziom 440 tys. m2. Jest to wynik porównywalny do tego samego okresu ubiegłego roku i dodatkowo potwierdza tezę o przyjęciu przez firmy pozycji wyczekującej.

Umowy przednajmu

Na rynku zaczęły dominować umowy typu przednajmu. Wiąże się to z możliwością zabezpieczenia własnych interesów i wynegocjowania dogodniejszych warunków przez najemców. Jednymi z największych tego typu transakcji na rynku biurowym w 2011 r. było wynajęcie powierzchni przez firmę Imtech w budynku Eurocentrum w Warszawie oraz firmę Infosys w budynku Green Horizon w Łodzi.

„Znaczenie umów przednajmu (typu prelet) rośnie, ponieważ rozpoczęcie budowy większości nowych obiektów uzależnione jest od pozyskania zewnętrznych źródeł finansowania oraz podpisania umowy na znaczną część projektu, co potwierdzają dane z trzeciego kwartału 2011 r. (21% popytu generowały właśnie umowy przednajmu)” – twierdzi ekspert, Anna Kwiatkowska.

Pustostany

Jeśli chodzi o powierzchnie biurowe niewynajęte (pustostany), mogliśmy w tym roku zaobserwować spadek ich ilości w stosunku do lat poprzednich. W samej Warszawie odnotowano obniżenie pustostanów z 8,4% na koniec 2010 roku do 6,7% na koniec III kwartału 2011. Na skutek ograniczonej podaży w połączeniu z coraz większą aktywnością najemców, prognozuje się jeszcze większą redukcję liczby pustostanów. Jeśli natomiast chodzi o stawki czynszów, to nie uległy one wielkim zmianom. W najlepszych lokalizacjach w Warszawie wahają się one w granicach 25 EUR/m2. Wzrost podaży na nowe powierzchnie biurowe w 2012 roku to szansa dla najemców na dalsze utrzymanie stabilnego poziomu stawek czynszów.


Zmiany demograficzne a rynek powierzchni biurowych

Firma Colliers International, zajmująca się badaniami rynku, przedstawiła raport na temat wpływu zmian w populacji na popyt na powierzchnię biurową. Wyniki badań wskazują, że kurczenie się populacji spowodowane m.in. wyraźnym spadkiem liczby urodzeń, niesie spadek zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w Europie. W ciągu najbliższych 20 lat szacuje się dziesięcioprocentowy spadek zapotrzebowania na powierzchnię komercyjną. Ta zniżkowa faza może potrwać aż do 2050 roku. W wyniku zmian społecznych i gospodarczych nastąpiło starzenie się społeczeństwa. W ciągu 40 lat liczba ludności do 60 roku życia znacznie się zmniejszy. Spadek przyrostu naturalnego i mniejsza liczba ludności w wieku produkcyjnym będą miały wpływ na produkcję nowych miejsc pracy.

Urodzeni w czasie wyżu demograficznego (Baby Boomers) stanowią aktualnie 45% ludności pracującej. W wyniku tego procesu biura z podziałem na pokoje mają przewagę nad tymi o układzie otwartym – tzw. open space. Ponieważ w ciągu najbliższych lat liczba pracowników z tej generacji zmniejszy się o połowę, a w 2030 roku przestanie mieć wpływ na planowanie przestrzeni biurowych, potrzeby przedstawicieli generacji Y i Z będą odgrywały kluczową rolę w procesie planowania ich miejsc pracy. Prognozy demograficzne na rok 2030 zakładają, że liczba osób w wieku 20–40 lat na europejskim rynku pracy zmniejszy się o 45 milionów.

Jak podaje Colliers International, na przestrzeni najbliższych 20 lat możemy spodziewać się licznych zmian w stylu, motywacji i metodach pracy nowoczesnej siły roboczej, która będzie odzwierciedlała strukturę popytu na komercyjne powierzchnie biurowe. Co za tym idzie, konieczne będzie tworzenie elastycznych miejsc pracy, dostosowanych do zmieniających się trendów i potrzeb. Budynki biurowe są finansowane przez 20 lat. Dlatego też ważne jest, aby te długoterminowe inwestycje były jak najbardziej przyszłościowe i jak najdłużej pasowały do zmieniających się kanonów. Niezastosowanie się do tych wytycznych może doprowadzić do zwiększenia współczynnika pustostanów oraz niższych stawek czynszów, co w rezultacie spowoduje ich mniejszą wydajność, a co za tym idzie – zmniejszenie zysków właścicieli.

Prognozy na 2012 rok

Trudno jest dokładnie przewidzieć, co przyniesie następny rok. Deweloperzy starają się szybko wypełnić lukę w podaży, która powstała na skutek spadku intensywności prac budowlanych rozpoczętych w poprzednich latach. Prognozuje się, że wzrost popytu na powierzchnie biurowe dotyczyć będzie tylko obiektów w najlepszym standardzie. Ponadto, czynnikami hamującymi nowe inwestycje będą w dalszym ciągu silne wahania nastrojów na rynkach światowych i ograniczenia w bankowych źródłach finansowania rynku.
Najważniejszymi inwestorami i najemcami rynku biurowego są firmy z kapitałem zagranicznym, dlatego rynek ten jest ściśle związany z panującą sytuacją ekonomiczną w kraju i na świecie. Wiele firm budowlanych podchodzi bardzo ostrożnie do obecnej sytuacji na rynku, dlatego przewiduje się niewielki wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w 2012 roku (do ok. 130 mld EUR). Mimo to, każde miasto rozwija swoją infrastrukturę, co w konsekwencji wpływa pozytywnie na rynek powierzchni biurowych i przekłada się na powstawanie nowych lokalizacji dla biznesu.

„Wszystko wskazuje na to, że warunki pozyskania finansowania dla deweloperów w 2012 roku pozostaną restrykcyjne – będzie to powodować dalszą dywersyfikację rynku oraz umacnianie pozycji najsilniejszych i najbardziej doświadczonych deweloperów z finansowaniem własnym lub ułatwionym dostępem do finansowania zewnętrznego” – twierdzi ekspert.

„Obecna sytuacja na rynku będzie umacniać rozwój transakcji przednajmu. Deweloperzy, dla których podpisanie umowy tego typu będzie warunkiem uruchomienia inwestycji, będą zabiegać o pierwszych najemców, oferując atrakcyjne warunki najmu. Utrzymująca się niepewność na rynkach finansowych spowoduje, że większość najemców pozostanie zorientowana na minimalizację kosztów stałych. Mimo znacznej nierównowagi pomiędzy podażą a popytem czynsze efektywne powinny pozostać na stałym poziomie” – podsumowuje Anna Kwiatkowska z firmy Cushman & Wakefield.