Tekst: Jacek Butlewski

Miesięcznik Office&Facility rozpoczął debatę na temat istnienia biur w największych polskich miastach oraz ich oddziaływania na życie mieszkańców. Naszą intencją jest przedstawienie stanu faktycznego a także zaproponowanie rozwiązań, które poprawią funkcjonalność wielkich aglomeracji. Naczelną zasadą urzędników i architektów powinno być dbanie o to, by mieszkańcom żyło się możliwie jak najwygodniej. Chyba każdy z nas zgodzi się, że w miastach jest miejsce zarówno dla osiedli mieszkaniowych, jak i terenów zielonych, miejsc wypoczynku i w końcu biurowców czy zakładów przemysłowych. Najważniejsze jest jednak zachowanie odpowiednich proporcji, a więc takie planowanie i realizowanie inwestycji, które będzie skutkować różnorodnością funkcjonalną danej dzielnicy. Skupienie w granicach osiedla tylko funkcji mieszkaniowej (bez terenów rekreacyjnych i usług) podobnie jak tworzenie dzielnic typowo biurowych (bez pozostałych funkcji) powoduje, że mieszkańcom żyje się gorzej.

W poprzednim numerze omówiliśmy problemy Warszawy - zaproponowaliśmy rozwiązania, które naszym zdaniem powinny być wdrożone w życie. Kolejnym miastem, na które pragniemy przenieść naszą dyskusję, jest Kraków. Jak wiemy jest to miasto o niezwykle urozmaiconej ofercie turystycznej, co nie jest bez znaczenia jeśli chodzi o planowanie kolejnych inwestycji, zwłaszcza tych o charakterze usługowym. W stolicy Małopolski jest także sporo typowych biurowców - czy ich rozlokowanie jest właściwe i gdzie powinny powstawać kolejne tego typu budynki? Między innymi o to zapytaliśmy ekspertów, na co dzień pracujących w Krakowie. Najogólniejszy wniosek jaki można wysnuć jest następujący: Kraków ma zdecydowanie mniej problemów takich jak przesyt biurowców w konkretnej dzielnicy (przypomnijmy, że bolączką Warszawy jest zbyt duża obecność zabudowy biurowej na Mokotowie).

Dr inż. arch. Artur Jasiński uważa, że zespoły biurowców powstają w miejscach, do których najłatwiej dojechać, a zatem wokół drugiej obwodnicy i na obrzeżach miasta. - Charakterystycznym dla Krakowa zjawiskiem jest obecnie rozwój wielofunkcyjnych zespołów handlowo-usługowych, które z czasem otaczane są budynkami biurowymi i mieszkalnymi (Galeria Krakowska, Galeria Kazimierz, Bonarka). Te wielofunkcyjne kompleksy lokalizowane są najczęściej w miejscu zlikwidowanych zakładów przemysłowych. - informuje dr Artur Jasiński, który przypomina, że w związku z obecnością biurowców automatycznie generowane są problemy z miejscami parkingowymi dla pracowników. - Stanowiska w garażach podziemnych z zasady przeznaczane są dla kadry kierowniczej, a pracownicy pozostawiają swoje samochody na sąsiednich ulicach – skutecznie je blokując. Standard jedno stanowisko na 50 m2 pow. biurowej jest niewystarczający, gdyż na 50 m2 pracuje średnio 5 osób, czasem nawet więcej, z których wiele dojeżdża do pracy własnymi samochodami. Dr Artur Jasiński jest zdania, że receptą na problemy parkingowe jest połączenie funkcji budynków typowo biurowych z tymi o charakterze handlowo-usługowym. Dzięki takiemu rozwiązaniu pracownicy biur mogą zostawiać samochody na dużych parkingach należących do centrów handlowych, korzystając tym samym z efektu wymienności czasu szczytowych obciążeń dla handlu i dla pracy biurowej.

Urozmaicenie funkcji konkretnych budynków, które obecnie pełnią funkcję wyłącznie biurową - to zdaniem Jacka Niebieszczańskiego z LESS IS MORE A R C H I T E K C I, najlepsza metoda na przekształcenie usługowego krajobrazu Krakowa. Biurowce powinny być uzupełnione o funkcję mieszkalną, handlową, rekreacyjną. Rozwiązanie takie przede wszystkim nie będzie nadmiernie obciążać układu komunikacyjnego  oraz  dominować w krajobrazie Krakowa jako „szklane domy” gdzie tętni życie tylko w określonych godzinach. Obecnie nie ma w Krakowie dzielnic które można uznać za typowo biurowe - powstawanie takich dzielnic byłoby prawdziwym przekleństwem dla Krakowa przy obecnym (przeciążonym) układzie komunikacyjnym. Obserwujemy zjawisko powstawania kompleksów (zespołów) biurowych, które i tak wystarczająco blokują  główne ulice w godzinach szczytu.

Problemy komunikacyjne Krakowa są nieco innej natury niż te, z którymi boryka się Warszawa (opisane w poprzednim wydaniu Office&Facility). Ruch samochodowy warunkuje przede wszystkim to, że Kraków jest miastem niezwykle popularnym turystycznie (nie mówiąc już o fakcie, iż leży ono na trasie dojazdowej do kochanych przez turystów Tatr). Z drugiej strony korki generowane są także przez samych mieszkańców, dojeżdżających do szkoły czy pracy. - W godzinach szczytu problem dotyczy całego centrum, w którym uliczki są wąskie, a część z nich wyłączona jest z ruchu. Zakorkowane są też Aleje Trzech Wieszczów i inne większe ulice, takie jak Armii Krajowej czy Opolska. Z początkiem weekendu, ale nie tylko, tłoczno robi się też na ulicy Zakopiańskiej - zauważa Tomasz Godlewski, pracujący w Krakowie. Jego zdaniem przejazd przez miasto jest łatwiejszy dzięki punktualnej komunikacji zbiorowej (której funkcjonowanie jest sprawniejsze dzięki m.in. osobnym pasom ruchu dla miejskich autobusów). 

Według dr Artura Jasińskiego mieszkańcy Krakowa, dojeżdżający do pracy powinni korzystać z komunikacji miejskiej i rowerów, a zadaniem władz miejskich jest rozwijanie systemu transportu miejskiego, a zarazem stawianie czoła popularnej mentalności, dla której samochód, jego marka i rocznik jest nadal wyznacznikiem pozycji i oznaką kariery. Konieczne jest propagowanie proekologicznych wzorców i budowa zróżnicowanego, mieszanego modelu funkcjonowania miasta, bez podziału na strefy mieszkalne, handlowe i enklawy biurowe. – twierdzi Artur Jasiński.

Bogactwem Krakowa są zabytki (m.in. Wawel i kościół Mariacki), które zawsze będą generowały korki w mieście. Władze miejskie mogą częściowo je rozładowywać poprzez tworzenie mądrych planów zagospodarowania przestrzennego, które zakładać będą budownictwo wielofunkcyjne. Jacek Niebieszczański z LESS IS MORE A R C H I T E K C I informuje, że wkrótce rozpocznie się budowa nowoczesnego biurowca w Krakowie, który będzie idealną realizacją myśli o wielofunkcyjności budynków biurowych. - Lokalizacja obiektu jest wręcz wzorcowa, znajduje się przy głównych traktach komunikacyjnych (Al. Pokoju, Al. Jana Pawła II, oraz ul Nowohucka) w bliskim sąsiedztwie  terenów zielonych-Park Lotników Polskich oraz dzielnicy mieszkaniowej Nowa Huta. - mówi Jacek Niebieszczański - Mam nadzieję, że powstanie takiej inwestycji w naszym mieście wyznaczy nowe kierunki podejścia do tego tematu nie tylko architektom, ale przede wszystkim Inwestorom, ponieważ musimy pamiętać, że to architektura ma służyć człowiekowi, a nie odwrotnie.

Ciekawym terenem, trochę niedocenionym inwestycyjnie jest chociażby krakowska Olsza, w której mogłyby powstawać biura. Natomiast interesującym i wielofunkcyjnym obszarem (z którego obok śródmieścia pozostałe dzielnice mogą brać przykład) jest Krowodrza. - Jest to zachodnia część Krakowa. Jest tu lasek Wolski, dzielnice willowe, rejon Bronowic - mówi Michał Szymanowski ze Studia S. - Jest też trochę usług, m.in. IKEA i supermarkety. Nie ma jednak zbyt wielu usług, co dla samych mieszkańców jest wygodne. Tu się jeszcze da żyć w miarę sympatycznie.

Dla samych mieszkańców Krakowa bardzo istotne jest urozmaicenie nie tylko konkretnych budynków w centrum miasta, ale także całych dzielnic czy osiedli. Zróżnicowanie funkcjonalne występuje zwłaszcza w centrum stolicy Małopolski, gdzie spotykamy zarówno biura, urzędy, budynki mieszkalne, jak i obiekty typowo usługowe (np. galerie). Co więcej, budynkom tym w dużej mierze towarzyszą tereny zielone (słynne krakowskie Planty, niedaleko których znajduje się Park Krakowski, oraz sąsiadujący z Błoniami Park Jordana). Dalej od centrum zaczyna już dominować przede wszystkim funkcja mieszkaniowa. Niektóre osiedla powstają w niezwykle atrakcyjnych terenach - np. osiedle Borek Fałęcki zlokalizowane jest tuż obok Lasu Borkowskiego, osiedle Ruczaj sąsiaduje z malowniczym Zakrzówkiem, a Wola Duchacka przylega do Lasu Wolskiego. W Krakowie nie brakuje też typowych blokowisk, np. na Prądniku, Bieżanowie czy w Nowej Hucie, których zdecydowanie dominuje funkcja mieszkaniowa, podczas gdy usługi (w tym na przykład biura) stanowią jedynie nieznaczny dodatek do krajobrazu. Mieszkania dominują też w krajobrazie obrzeży Krakowa i niewielkich miejscowości położonych przy granicach miasta, w których bogatsi Krakowianie chętnie budują domy lub kupują już te istniejące. Mieszkańcy osiedli oddalonych od centrum codziennie dojeżdżają do centrum - co w naturalny sposób generuje korki na krakowskich ulicach. Zaznaczyć należy, że sporo dla rozładowania ruchu w mieście już zrobiono - m.in. dzięki budowie obwodnicy. - To co było dla Krakowa tragedią, to znaczy przepływ tranzytu przez Aleję trzech wieszczów, praktycznie zniknęło jak ręką odjął - mówi Michał Szymanowski ze Studia S. - W dzień aleja jest przejezdna, choć nadal ruchliwa.

Komunikacyjne problemy Krakowa wynikają z tranzytu, ruchu turystycznego i przesycenia samego centrum rozmaitymi obiektami o różnorodnym charakterze (turystycznym, rozrywkowym i usługowym) i niedoborze tychże w dzielnicach położonych w dalszej odległości od ścisłego centrum. Obserwować to możemy na prezentowanej przez nas mapie, na której nanieśliśmy biurowce, uczelnie wyższe, miejsca rozrywki i restauracje. Z naszej mapy wynika, że najlepiej zróżnicowane funkcjonalnie są dzielnice zlokalizowane najbliżej centrum miasta - mamy tu nie tylko mieszkania, ale także biura, restauracje, miejsca wypoczynku i tereny zielone. Osiedla i dzielnice zlokalizowane dalej od centrum Krakowa mają charakter przede wszystkim mieszkalny.

Gdzie powinny powstawać kolejne inwestycje (nie tylko biurowe)? W których dzielnicach Krakowa brakuje miejsc wypoczynku, a w których powinno powstawać więcej sklepów? Zapraszamy Państwa do dalszej dyskusji na ten temat. Redakcja Miesięcznika Office&Facility będzie skrupulatnie notować Państwa uwagi, dzięki którym być może życie w Krakowie będzie łatwiejsze dla samych mieszkańców.

W kolejnym numerze naszego pisma zajmiemy się Katowicami - będzie to już trzecie wielkie polskie miasto, które zbadamy pod kątem sensowności zagospodarowania przestrzennego, zastanowimy się nad różnorodnością funkcjonalną poszczególnych dzielnic Katowic, sprawdzimy w końcu, jakie rozwiązania czy zmiany mogą służyć mieszkańcom. Gorąco zapraszamy do wspólnej dyskusji i lektury!